Наши партнёры




Национальное объединение изыскателей




Союз проектировщиков России




Российская академия архитектуры и строительных наук




Союз архитекторов России




Международная ассоциация «Союз дизайнеров»

В Московском регионе складируют по-европейски

15.09.2016

Объём складов, построенных под клиента в Московском регионе, за 4 года вырос в 1,5 раза: с 2013 г. по сентябрь 2016 г. введено в эксплуатацию 3609 тыс. кв. м складов, что составит на конец 2016-го 40% от общего стока складов в регионе.

Только с начала 2016 г. в регионе «под клиента» реализовано 73% (440 тыс. кв. м) складских площадей, что в 1,5 раза больше, чем в 2013 г. Такие цифры приводит в своём исследовании рынка складской недвижимости за период 2013 — 2016 гг. международная консалтинговая компания KnightFrank. Всего же, по подсчётам компании, в 2016 г. будет введено около 600 тыс. кв. м (по предварительным данным), что на 16% меньше, чем в 2013 г., и станет минимальным объёмом ввода за последние 5 лет.

По итогам 2016 г. уровень вакантных складских площадей в Московском регионе, по прогнозам, составит 8,5%, увеличившись на 6,4 п. п. по сравнению с 2013 г., и достигнет 1,1 млн. кв. м. Высокое значение вакансии сохраняется с 2015 г. и остается максимальным за всю историю существования регионального рынка. В 2013 г. здесь пустовало 200 тыс. кв. м складов. А в начале кризисного 2009 г. кратковременно опустело около 450 тыс. кв.м.

По предварительным подсчётам, в 2016 г. в Московском регионе будет арендовано и куплено около 1 млн. кв. м складов, что на 22% ниже, чем в рекордно активном 2013 г. (1.279,5 тыс. кв. м). Результаты 2016 г. соответствуют уровню докризисного 2014 г. и являются хорошим показателем для рынка складской недвижимости.

В 2016 г. отмечен минимальный объём сделок по покупке складов конечными потребителями – 7% в общем объеме сделок (70 тыс. кв. м). Текущий объем свободных площадей на рынке, выгодные коммерческие условия аренды в совокупности с высокой стоимостью заемного финансирования привели к уменьшению количества сделок по приобретению складских объектов.

На данный момент средняя заявляемая арендная ставка в Московском регионе составляет 3.900 руб. за кв. м в год для складских помещений класса А (triplenet — без учёта НДС, операционных расходов и коммунальных платежей). За 4 года размер ставок аренды снизился на 17%.

По предварительным данным, объём инвестиций в складскую недвижимость России с 2013 г. снизится на 85% или в 6,8 раза: с $1250 млн. в 2013 г. до $184 млн. в 2016 г. (прогнозное значение). Среди крупнейших инвестиционных сделок за 4 года — покупка ГК БИН портфеля объёктов «Ренова» и ПНК-Чехов 1. Группа «Бин» является лидером по объёму инвестиций в сегмент складской недвижимости за период 2013 — 2016 гг. (см. таблицу ).

Как отмечает партнёр, директор по складской индустриальной недвижимости, земле KnightFrankRussia&CIS Вячеслав Холопов, «за прошедшие 3 — 4 года объём сделок на рынке складской недвижимости по-прежнему остаётся высоким, компании продолжают нуждаться в качественных современных помещениях. Хотя объёмы строительства складов существенно сократились, но процесс не остановился совсем. Больше половины проектов идёт по схеме built-to-suit, что говорит о том, что рынку нужны специализированные решения, а девелоперы готовы идти на уступки и реализовывать сложные, нестандартные комплексы, маленькие комплексы по 1500 — 5000 кв. м (например, самонесущие склады от COMITAS), продавать части здания (как ПНК), строить объекты на земельных участках клиента (Стройальянс, ПНК и др.)».

По словам В.Холопова, девелоперы снижают ставки аренды, оптимизируя свои затраты, и предлагают рынку минимально возможные цены: «Мы имеем стабильный уровень арендных ставок в рублях, похожий на европейский, текущая вакансия на нашем рынке также сопоставима с вакансией на развитом европейском рынке — около 10%, а качество наших складов сегодня даже превосходит европейское, поскольку мы смогли взять и реализовать лучший зарубежный опыт. Складской рынок московского региона становится похожим на европейский».